Cómo facturar como arquitecto o ingeniero autónomo: VeriFactu 2026

IVA, IRPF, certificaciones de obra y lo que cambia con VeriFactu

Si eres arquitecto o ingeniero autónomo y llevas tiempo haciendo las facturas más o menos a ojo (o con una plantilla de Word que ni recuerdas de dónde salió), este artículo es para ti.

La fiscalidad de los profesionales técnicos tiene particularidades que confunden incluso a asesores que no trabajan con este sector a diario. El IVA de tus honorarios no es el mismo que el de la construcción. Las certificaciones de obra van por otro lado. Y con VeriFactu, cada certificación es un registro oficial encadenado que no puedes corregir sin dejar rastro.

Vamos por partes.

Checklist rápido para arquitectos e ingenieros autónomos

Antes de entrar en detalle, aquí tienes un resumen de lo que necesitas tener claro:

• IVA en honorarios profesionales: con carácter general, 21%. Da igual qué tipo de obra sea.
• Retención de IRPF: 15% (7% si es tu primer año de actividad). La retiene el cliente si es empresa o profesional.
• Certificaciones de obra: cada fase es una factura independiente. VeriFactu las encadena todas.
• Peritajes y tasaciones: 21% IVA + 15% IRPF, aunque el destinatario final sea un particular.
• Trabajo en equipo: cada profesional factura por su parte. No puedes facturar en nombre de otro.
• VeriFactu obligatorio: 1 de julio de 2027 para autónomos persona física.

IVA siempre al 21%: por qué no hay reducción en honorarios

Este es el malentendido más frecuente. Existe un IVA reducido del 10% en construcción, y mucha gente asume que si trabajas en obras de vivienda también aplicas ese tipo a tus honorarios. No es así.

El 10% aplica a la ejecución material de obras de rehabilitación o construcción de viviendas (artículo 91.Uno.3 LIVA). Pero tus honorarios como arquitecto o ingeniero no son la ejecución de la obra. Son una prestación de servicios profesionales. Esa distinción es la que importa.

Lo que haces tú: proyecto de ejecución, dirección de obra, coordinación de seguridad, certificación energética, informe estructural. Todo eso va al 21%.

Lo que hace la constructora: levantar la obra. Eso puede ir al 10% si se cumplen los requisitos de la norma.

Dos sujetos pasivos distintos, dos tipos diferentes.

No hay exención sanitaria ni cultural que aplique aquí, ni reducción especial para colegios profesionales. Es 21%, punto.

IRPF: promotoras, constructoras y administraciones retienen

La retención de IRPF funciona igual que en cualquier profesión liberal: si tu cliente es empresa, profesional o administración pública, te retiene un 15%.

Si llevas menos de dos años de alta como autónomo (y no has ejercido antes como profesional en la misma actividad), puedes aplicar el 7% durante el año de inicio y los dos siguientes. Eso sí, tienes que comunicárselo al cliente por escrito antes de emitir la factura.

Casos habituales en arquitectura e ingeniería:

• Promotora inmobiliaria: retiene al 15%. Siempre.
• Constructora que subcontrata dirección de obra: retiene al 15%.
• Administración pública (ayuntamiento, diputación, Comunidad Autónoma): retiene al 15%.
• Comunidad de propietarios: en general no retiene. No es empresario ni profesional a efectos fiscales.
• Particular que te encarga un proyecto de obra: no retiene.

El particular no retiene, pero paga el IVA completo. Si trabajas mucho con particulares, tus facturas llevan IVA al 21% y cero retención.

Certificaciones de obra: cómo facturar por fases

Las certificaciones de obra son lo más específico de la facturación en arquitectura e ingeniería. Cuando diriges una obra de cierta envergadura, los honorarios no se cobran todos al principio ni todos al final. Se facturan por fases, según avanza la ejecución.

Cada certificación es una factura independiente. Aunque todas correspondan al mismo proyecto y al mismo contrato, fiscalmente no existe una "factura global del proyecto". Hay tantas facturas como certificaciones emitas.

Lo normal es que los honorarios se vinculen a un porcentaje del presupuesto de ejecución material (PEM) y que cada certificación represente un porcentaje del avance. Si el contrato dice que cobras el 4% del PEM como director de obra, y la primera certificación cubre el 30% de la ejecución, tu primera factura es el 4% del PEM por el 30%.

Con VeriFactu, cada una de esas facturas genera un registro de facturación encadenado con el anterior mediante un hash criptográfico. Si emites diez certificaciones a lo largo de un año, tienes diez registros encadenados. No puedes eliminar ninguno ni modificar su importe sin generar un registro de rectificación.

Esto no cambia cómo facturas. Cambia lo que tu software tiene que hacer. Una plantilla de Word no sirve. Una hoja de cálculo tampoco.

Estructura típica de las fases en un proyecto:

1. Visado del proyecto / entrega de documentación inicial
2. Inicio de obra / acta de replanteo
3. Certificaciones parciales (tantas como se pacten)
4. Certificación final / acta de recepción
5. Liquidación final (si la hay)

Cada uno de estos hitos puede ser una factura separada, o puedes agruparlos según lo pactado en el contrato. Lo que no puedes hacer es facturar todo de golpe al final si ya has prestado los servicios a lo largo del tiempo. El IVA se devenga cuando prestas el servicio, no cuando cobras.

Peritajes, tasaciones e informes: casuística específica

Los trabajos periciales y de tasación tienen un matiz: aunque la tasación sea de una vivienda particular y el informe lo encargue un particular, si hay una empresa de por medio (entidad financiera, despacho de abogados, aseguradora), la retención la practica esa empresa.

El flujo más habitual:

1. Una entidad financiera necesita una tasación hipotecaria.
2. Encarga la tasación a través de una sociedad de tasación.
3. La sociedad de tasación te subcontrata a ti como tasador o perito colaborador.
4. Tú emites la factura a la sociedad de tasación.

En ese caso: 21% IVA y 15% IRPF que retiene la sociedad de tasación. Da igual si el inmueble es vivienda o si el solicitante es un particular. La retención la determina quién te paga, no quién usa el informe.

Con los informes periciales para procedimientos judiciales pasa lo mismo: si los encarga un abogado o una empresa, retienen. Si los encarga un particular por su cuenta, no.

Y los informes de eficiencia energética, igual: 21% IVA, retención según quién te contrate.

Ejemplo de factura: certificación de obra al 30% de ejecución

Así quedaría una factura de certificación de obra de un arquitecto autónomo a una promotora.

Datos del proyecto:

• Proyecto de ejecución y dirección de obra de edificio residencial
• PEM (Presupuesto de Ejecución Material): 420.000 euros
• Honorarios pactados: 4,5% del PEM = 18.900 euros totales
• Certificación: 30% del avance de ejecución

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FACTURA

Número: 2026-012 Fecha de emisión: 14 de abril de 2026 Concepto: Dirección de obra. Certificación núm. 3 correspondiente al 30% de ejecución. Proyecto de edificio residencial en C/ Ejemplo, 14. Expediente col. núm. 2025/874.

| Concepto | Base imponible | |---|---| | Honorarios dirección de obra (30% s/18.900 euros) | 5.670,00 euros |

IVA (21%): 1.190,70 euros Retención IRPF (15%): -850,50 euros Total a pagar: 6.010,20 euros

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Notas sobre esta factura:

• El concepto identifica qué certificación es (núm. 3), el porcentaje de avance y el proyecto. Esto hace que la cadena de certificaciones sea trazable.
• El número de expediente colegial no es obligatorio por ley en la factura, pero es buena práctica incluirlo cuando el visado colegial es un requisito del contrato.
• Si la promotora te paga antes de que se emita la factura (pago anticipado), el IVA se devenga en la fecha del cobro y la factura debe llevar esa fecha, no la posterior.
• Con VeriFactu, esta factura genera un registro que queda encadenado con la certificación núm. 2. Si la promotora necesita verificarla, puede hacerlo a través del código QR que aparece en el documento.

VeriFactu y las certificaciones de obra: lo que cambia en la práctica

Si trabajas con proyectos largos y múltiples certificaciones, VeriFactu tiene una consecuencia práctica directa: no puedes usar software que no esté adaptado.

Lo que hace VeriFactu con cada factura:

1. Genera un registro con los datos de la factura, fecha y hora exactas.
2. Calcula un hash criptográfico de ese registro.
3. Encadena ese hash con el de la factura anterior.
4. Incluye un código QR que permite verificar la factura en la sede electrónica de la AEAT.

Ojo: Conteo no envía tus facturas a Hacienda automáticamente. Lo que hace es registrarlas con huella digital y QR, de forma que sean verificables. Si la AEAT pide tus registros, están disponibles y son íntegros.

En una dirección de obra con ocho certificaciones a lo largo de dieciocho meses, eso son ocho registros encadenados. Si alguno se modifica, la cadena se rompe y queda evidencia del cambio. No hay forma de corregir una certificación sin dejar rastro. En caso de discrepancia con el cliente o auditoría, eso te protege a ti también.

Para cumplir con esto, necesitas un software de facturación que genere esa cadena de registros. No sirve una plantilla ni un Excel ni un software antiguo sin actualizar. La fecha límite para autónomos es el 1 de julio de 2027.

Si quieres entender mejor cómo funciona el sistema técnicamente, tienes más detalle en qué es el código QR de las facturas VeriFactu y en cómo obtener el certificado digital para VeriFactu.

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Preguntas frecuentes

¿Puedo aplicar el IVA del 10% si trabajo solo en obras de vivienda habitual?

No. El 10% aplica a la ejecución material de las obras, no a los honorarios profesionales. Tus servicios como arquitecto o ingeniero (proyecto, dirección de obra, coordinación de seguridad) van siempre al 21%, da igual el tipo de obra o el uso del inmueble.

Soy arquitecto técnico y el arquitecto superior lleva la dirección de obra. ¿Cada uno factura por separado?

Sí. Cada profesional factura por su parte. El arquitecto superior no puede facturar en nombre del aparejador ni al revés. Aunque el proyecto lo coordine uno de los dos, la facturación tiene que reflejar lo que le corresponde a cada uno según lo pactado.

¿Cómo funciona la retención de IRPF si mi cliente es una comunidad de propietarios?

Las comunidades de propietarios normalmente no retienen porque no son empresarios ni profesionales a efectos del IRPF. Tus facturas llevan IVA al 21% y sin retención. Si tienes dudas con una comunidad concreta (por ejemplo, si tiene actividad económica o actúa a través de un administrador con actividad empresarial), consulta con tu asesor fiscal.

Tengo un proyecto que lleva dos años y he emitido certificaciones con software antiguo. ¿Qué hago cuando llegue la obligación de VeriFactu?

Las facturas que ya emitiste antes de tu fecha de obligación no necesitan regenerarse. A partir del 1 de julio de 2027 (para autónomos persona física), todas las facturas nuevas tienen que cumplir los requisitos. Si cambias de software, ese software empieza su propia cadena de registros desde la primera factura que generes con él.

Hago peritajes para compañías de seguros. ¿Ellas retienen el IRPF aunque yo sea autónomo con más de tres años de antigüedad?

Sí. La antigüedad como autónomo no tiene nada que ver con si hay retención o no. Lo que importa es quién te paga: si es empresa o profesional, retiene. Las aseguradoras son empresas, así que te retienen el 15% en tus facturas de honorarios periciales.

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Si quieres saber qué tiene que hacer tu software exactamente, mira qué requisitos técnicos exige VeriFactu a los autónomos.

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Fuentes oficiales

• Ley 37/1992 del IVA (LIVA), arts. 90 y 91
• Real Decreto 439/2007 (RIRPF), art. 95 (retenciones en actividades profesionales)
• Real Decreto 1619/2012 (Reglamento de facturación)
• Real Decreto 1007/2023 (RRSIF / VeriFactu)
• Real Decreto 254/2025 (modificación de plazos y régimen SIF)
• Orden HAC/1177/2024 (especificaciones técnicas VeriFactu)
• AEAT: Sistemas Informáticos de Facturación y VERI*FACTU
• AEAT: nota informativa de plazos SIF (actualizada)